共享经济正在改变短期租房业：潮流汹涌，适者繁荣

共享经济给房地产和酒店业带来了大规模的快速变化，以Airbnb为代表的短期租房业并不只是冰山一角。 

彼得·艾伦（Peter L. Allen）在本专栏中写道，“与其购买或租用特定住所，人们有一天会成为在全球提供空间的公司的会员，这就是21世纪的分时度假。” 艾伦是Booking控股的亚洲子公司Agoda.com的外部拓展和公共事务部门负责人，他还指出，其他几个转型浪潮也即将来临。

共享经济的诞生和迅速扩张正在改变住宿业。这个变化的推手无疑是Airbnb的崛起。Airbnb已从一个名为“Airbed and Breakfast”的小型旧金山初创公司发展为跨国企业，所带来的变化极为深远。

现在许多大型的短期租赁网站都提供超过100多万个住房选择，并且已有投资涌入。酒店业也开始了创新和适应。数百家公司正在涌现（和消失），为户主和租客提供新服务和新旅行方式。

几家公司正在试验Homelike联合创始人菲格（Dustin Figge）所称的“以服务为形式的居住”。这些新发展创造了机会——新模式、新公司、新工作。而困难——熊彼特描述的“创造性破坏”也正在上演，同时新变化面临不少挑战——政府如何管理、规范、征税？

有人迎接这些变化; 有人则尽力将其忽视或消灭。但正如新加坡国立大学计算机学院的创业学杨教授（Francis SC Yeoh）指出的，“这是一场巨大的浪潮，海啸即将到来，你必须认识和管理。想要对抗是徒劳无益的。”万豪亚太区（不包括大中华区）CEO麦侬（Rajeev Menon）持有同样看法，他说：”这是一种会持续下去的商业模式。”

随着这些变化的继续和加速，许多人都在问：“未来会是什么样？”

我们的观点：这个行业将继续增长，远快于传统的租赁经济。一些最热门的关键词将是亚洲、商务旅行和千禧代旅行者。

商业模式将发生变化，酒店和短期住宿互相学习; 旅行类型会变得模糊。相关产业会扩大，生态系统得到充实，就业市场也继续变化。展望未来并适应它将带来实质性利益。让我们一起来具体探索。 

短期共享租赁加速增长

包括短期住宿在内的共享经济正在快速增长。Booking Homes（Booking控股集团的子业务）有来自227个国家的560多万个房源，平均每天有150万个房间/晚受到预订; Airbnb有来自191个国家的500多万个房源，累计入住旅客达4亿人次; HomeAway在190个国家有200多万个房源; Agoda（也是Booking Holdings的子业务）拥有110多万个物业; 途家在中国300个城市和全球300多个城市共有100多万个房源。

旅游资讯网Skift 在2017年预测，2018年底全球本地租赁行业的总收入将达到1690亿美元。当时有关高管估计，整个本地租赁市场的增长速度是全球经济的2-4倍。这种增长将继续。HomeAway还发现，82％的现有用户计划再次入住本地出租房屋。

这样的速度使投资者涌向短期租赁行业。物业管理网站Rented.com的CEO麦康奈尔（Andrew McConnell）称这个市场为“淘金热”。仅在2017年，中国的途家和小猪就一共吸引了来自携程、Morningside Ventures和Capital Today等投资者超过5亿美元的资金。布鲁克菲尔德物业（Brookfield Property Partners）与房地产开发商 Niido 投入2亿美元在Airbnb旗下创办合资企业“Niido”，让租户可以每年将其房屋出租多达180天，也就是说，短期经营正在融入长期房地产市场。

亚洲是共享经济的中心。尼尔森的研究发现，亚太居民是世界上最愿意参与分享的人，81%的人愿意住宿他人的房产，78%的人愿意出租或分享自己的房产（全球数据为66%和68%），最愿意分享的前十个国家中有四个在亚洲：中国、菲律宾、泰国和印度。中国拥有1.35亿出境游客（联合国世界旅游组织数据），将有力地影响全球趋势。

千禧一代的行为特征

根据全球商务旅行协会的数据，2016年商务旅客一共支出1.3万亿美元，年均增长率为6-7%。短期租赁整合商Tripping.com的联合创始人曼海默（Jeffrey Manheimer）表示，虽然运用本地出租的商务旅行“还处在起步阶段”，但这个趋势正在发展。Booking.com和Airbnb现在都提供面向商务旅行的服务（配备Wi-Fi、自助登记和更灵活的取消政策等功能），美国运通全球商务旅行已经与Airbnb合作以使支付更便捷。越来越多的人将商务和休闲旅行相结合，正好促进了短期租赁行业的发展。

此趋势在快速增长的千禧代旅行者（30岁左右的年轻人）细分中尤为明显。据《康德·纳斯特旅行者》发布，1/7的千禧代商务旅行者因为民宿的体验而倾向于选择民宿。

这种变化的关键可能正在于千禧一代本身。“全球有12亿千禧一代，一半以上在亚洲，” WeWork东南亚执行董事福亚德（Turochas Fuad）说，“他们正在采用不同的方式。”的确，一项Hipmunk调查显示，44%的千禧代旅行者更喜欢民宿而非酒店，Expedia的一项调查显示，62%的千禧代愿意在出差后延长旅行时间，体验当地生活。

千禧代旅行者在其他方面也有不同：据波士顿咨询称，千禧代提前计划，旅行的时间比上一代更长; 他们在旅游服务提供商、在线旅行社和元搜索引擎中比较和寻找最划算的服务; 他们非常依赖顾客推荐和评论。

对于想要占领千禧一代市场的公司，创新就是王道。这个市场并不小：仅中国就有4亿千禧一代人口，《福布斯》2018年的报告也引用了一项研究，对全球千禧代旅游市场估值超过2000亿美元。

环保也是一大因素。瑞士信贷（Credit Suisse）引用尼尔森和德勤对消费者行为的研究表明，千禧一代是“最具可持续性意识（即环保意识）的一代人”。他们深受“分享而非消费”这类趋势的影响。《芝加哥论坛报》引用2017年TripAdvisor的调查指出，“将近2/3的旅行者计划明年做出更环保的选择。”共享住宿可能比酒店更环保，因为家庭环境往往比酒店更节约资源，共享可以更多地利用现有资产，而且住在居民区比住在酒店更节省在市区的花费。 

不断发展的商业模式

这个商业模式的本质孕育着改变。共享住宿（比如住宿加早餐）早已不是新鲜事物，但在过去20年间，两个原因让这一行业迅速增长。一个是需求的增长和变化，包括市区酒店费用太高、特别活动产生的额外供应以及家庭出行需求（特别是需要洗衣房和厨房）。另一方面当然是技术因素，即在线旅游的兴起。

有趣的是，随着市场的发展，短期租赁和酒店开始变得彼此相似。随着短期租赁服务的扩大，客户的需求正在推动短租向酒店靠拢，有更高的标准化，登记更方便，以及更多的整体出租（而不是只出租卧室）。Agoda全球合作伙伴服务副总裁库克（Errol Cooke）指出，“最终可能是几家大型全球品牌控制这个领域，特别是那些有大量财力收购、营销和创造像酒店、礼宾服务和社区等额外收入来源的公司。”短租市场正在商业化。

反过来，酒店也变得越来越关注当地。凯悦酒店CEO霍普拉马齐安 （Mark Hoplamazian ）认为Airbnb等服务使凯悦品牌更加强大。“Airbnb已经证明人们在乎人际互动的经历，” 他说，Airbnb“实际上扩大了旅行的概念，激励我们反思经营方法。“希尔顿正在开发“本地策划”酒店;新加坡YOTEL饭店提供自助登记入住服务以及公共的工作休闲空间。雅高酒店集团负责上东南亚地区销售的副总裁门纳多（Ianic Menard）说：“我们有一个名为JO＆JOE的新品牌，帮助旅行者租用非常实惠的小空间，与当地人会面并建立联系。”竞争刺激创新，每一方都在向竞争对手学习。

度假租赁虽然无法在每个方面与五星级酒店竞争，但一个辅助服务的生态系统正在出现; 这个系统复制了酒店模式，在某些情况下甚至根据酒店模式在扩展。

一些新颖的服务包括：行李寄存服务LuggageHero、Cleanly（干洗和洗衣）、啤酒、葡萄酒等酒类送货应用程序Drizly、Zeel（当日按摩和水疗护理）、Glamsquad（美容服务）、Handstand（自行车路线，与当地培训师预约会面）; 以及三小时内提供经筛选的儿童保育的提供商平台Helpr。虽然这些服务在设计时考虑的可能是度假租赁，但也同样适用于酒店。在某些情况下，这些服务可能取代酒店的专门服务（例如，食品交付取代客房服务），但在其他情况下，这些服务让酒店得以提供也许根本没有的外包服务。酒店模式将继续分解和重组。

共享空间的概念也在改变我们的生活。自20世纪80年代中期以来，韩国一直有“办公酒店”（具有“办公室”和“酒店”功能的城市建筑），但这一概念正在通过WeWork的惊人增长而快速扩展。

WeWork于2010年推出，提供带有千禧一代喜爱的功能（例如公共空间、免费啤酒和咖啡）的灵活办公空间，在全球范围内快速发展，同时本身也不断变革。 例如，在新的WeLive 大楼内，住客可以参加公共餐饮、电影之夜和瑜伽课程以及使用互联网、有线电视接入和每月清洁服务。2017年5月，该公司宣布推出 WeWork Wellness，提供公共健身课程。半年后，WeWork的大楼又推出小学WeGrow，融合传统的教学和以商业为主的话题。“产品变化; 需要改变，”福亚德说，这可能是整个共享经济的口头禅，“我们正在填补人们在寻找的需求空白。”

拥抱未来潮流

房地产的一个典型问题在于结成块，而且非常大块，就像一直以来的管理方式一样。住宅租赁至少一年，商业租赁至少3-5年或甚至更长。由于企业会扩大和缩小，租赁限制往往非常不合适，而公司不得不支付在某个时刻不需要的空间，或在高峰时期挤在狭小空间。更灵活的共享经济模式远远更适合商业世界的潮起潮落。总部位于伦敦的创业公司AppearHere就在考虑以“零售业的Airbnb”的定位起步发展。

要在家居和职场预见更多这样的灵活性（尽管家和工作场所将来可能不再对立）。未来的某一天，与其购买或租用特定住所，人们有一天会成为在全球提供空间的公司的会员，这就是21世纪的分时度假。

共同生活将超越加州东湾和硅谷新世纪风格，住户将有机会创造和更适合自己的跨代、不断变化的大家庭。就像自行车共享和乘车共享一样，所有权的概念可能会渐渐让位于“一切即服务”的概念，在未来，资产将成为职能，如波士顿咨询集团所建议的那样。房地产市场将摆脱目前僵化的结构，变得越来越生动，越来越自发。

正如我们指出，这些变化是颠覆性的，也是破坏性的。共享经济的另一面是“零工经济”（gig economy），永久的全职工作将可能由偶尔或连续的临时工作所取代。这些工作为一些人在职业生涯的某些阶段带来了巨大的好处，但对其他人可能非常艰难，最鲜明的例子是优步服务的起起伏伏，该公司与美国和亚洲城市的出租车工会和劳动法产生了冲突。而医疗福利和退休计划也不是为零工经济设计的，解决之道不能是强迫临时工作者放弃这些福利。

同样，为酒店、办公楼和公寓制定的规则也不适用于短期租赁。不可能指望出租一间卧室的退休者满足与大酒店一样的注册和许可要求。但是禁止短期租赁也完全行不通——禁止人们出租房间来补充收入，或是剥夺她所在社区的税收和商业收入，或她因为没有许可被迫转为地下经营，也不符合现实需求。监管需要适应新的现实，继续保持灵活性。

与全球化一样，共享经济带来的变化新鲜、复杂，且无法预测。有赢家和输家; 需要大幅的调整。有的变化会很痛苦。但从旅行、房地产到我们的生活如何由空间定义，这些变化是很真实的。

世界旅游理事会的记录表明，旅游业占世界GDP和就业岗位的10%左右，而短期住宿在其中的份额在迅速增长。这个广阔的领域正在发生巨变。拥抱和适应这些变化的个人、企业和政府将获得重大利益，并能改善经济和生活。