沃顿教授评论：美国房价太高了！？ 

新一年的开始，美国房地产市场的前景并不十分光明。房屋需求将可能整年保持低迷。供应短缺将使房价继续保持较高水平，尤其是在就业增长集中的大型城市。此外还有高利率因素阻碍了人们购置新房。

但是，千禧年一代有可能会增加房屋需求，因为他们开始从租房转向购买自己的房子，而且在亚特兰大等城市，新房数量正在增长。“今年住房市场表现不会太好，房价已经远远超过了市场峰值，”沃顿商学院房地产与金融教授、宾大城市研究所联合所长苏珊·沃切特(Susan Wachter)说道，“能让市场保持增长的是千禧一代和东南部的平价住房。”

沃切特和沃顿商学院房地产学教授、国家经济研究局研究员本杰明·基斯(Benjamin Keys)最近做客 “沃顿知识在线”广播节目“2019年：前瞻系列”，分享他们关于美国住房市场的看法。

 “我们看到那些就业率高，人们都想去的城市房价一升再升，”基斯说道，“那些也是建房最难的地方。我们没有看到等量的供应。”公寓和密集住宅开发领域是几个小的例外。”

沃切特说她看到高端房屋市场有明显的“罢买”迹象。她指出，房价中值一直在稳步上涨。根据房地产公司Zillow的数据，截至2018年12月，美国房价中值是27.5万美元。但在加州的圣地亚哥，房价中值接近68万美元。“谁能负担起一栋70万美元房屋的10%首付，7万美元？”她问道。

利率也一直在上涨，增加了房价压力，虽然最近几周已经有所缓和。“我们现在仍处于低利率的环境，但未来高利率和高房价的结合才是我们真正应该担心的，”沃切特说道，“真正的问题是高房价，房价真的太高了。”

对于那些买不起房子的人来说，租房租金也变得越来越贵。“今年租金高于2017年同期租金，”沃切特指出。这不是高房价带来的后续效应，而是“房屋建造中的基本劳动力、土地和材料成本增加带来的后果”。 

分化趋势

基斯认为，房屋购买力问题的核心是“人们靠领薪水生活”。2008年市场衰退后的长期经济扩张，低失业率以及稳定的GDP增长“掩盖了许多家庭面临的挑战，”他补充道，“在有些地方，即使那些工作相对可靠稳定的人也买不起房子。”

沃切特也认为这种差距很鲜明。“工作机会都在那些热门城市，但就是这些城市最难买房，”她说道，“在这些就业集中的城市，工资增长跟不上房价。”

沃切特看到了“一个分叉的市场”，高端房屋市场的需求减缓，因为价格太高，其他房屋市场的需求却很强烈，因为千禧一代（泛指目前30岁左右的美国年轻人）在支撑。千禧一代目前仍然以租房为主，但“他们已经到了买房的高峰年龄，他们现在30或31了。他们有购买起步房的需求。”但就算是起步房，价格也升高了许多，租金也是一样，她补充道。“你很难攒到买房的钱，因为你把很多钱都花在了租金上。”

基斯指出，起步房的价格之所以高，是因为高利率阻止了现在有房的人购买新房。近几个月的按揭利率已经升到了5%以上，而很多房屋所有者的按揭利率锁定在3.5%或4%。“这降低了人们购买新房的意愿。你会等到只有当你需要四个卧室，当你的家已经拥挤到不行的时候才会购买新房。所以，这就形成了房屋锁定效应，把更多的家庭锁定在起步房里。”基斯说他预料房屋所有者将会选择翻新房屋，而不是购买更大的房子。

无论如何，基斯都认为千禧一代将会提升今年疲软的房屋需求。“如果有救星的话，千禧一代就是2019年房屋市场的救星。”他指出，千禧一代的房屋所有率尤近两年“直线上升”。

美国东南部市场的平价住房供应依然充足，需求也有一定增长。沃切特指出，东南部的新房开工率增长了，西部的却下降了。“不仅是我们的各收入阶层出现了分叉，我们还有一个新的地理分叉。平价住房市场集中在东南部，亚特兰大就是一个很好的例子，我们可以看到市场仍在增长。”

同样的，还有一些市场的房屋供应稳步增长，帮助降低了房价。基斯提到了拉斯维加斯，那里的住房存量在过去六个月中稳定增长，比去年同期高出82%。丹佛的住房存量也比去年增加了45%，基斯补充道。“通常，这种幅度的市场供应量增加将会降低房屋的价格。”

除了供应紧张外，高房价也反映了建筑成本的增加，比如加拿大木材或中国钢铁等材料的价格更贵，以及因为劳力短缺而导致的劳动力成本增加。“自从金融危机以来，无证劳工的数量在这十年间不断下跌，边境收紧政策也使获得建筑工人变得更加困难，”基斯说道。

沃切特认为严格的监管是影响房价的另一因素。“房屋需求集中在那些监管已经非常严格的市场上，”她补充道，“买房需求是在有工作的地方，而工作机会越来越集中在那些城市中心。由于监管越来越严格，在那些城市建房也变得极其困难。” 

税收和海外需求

还有几个因素也降低了房屋需求。税法改革为房产税和按揭利率支付减免设置了上限。随着这些规定在2018年纳税时段生效，购房需求被进一步压低。“四月份人们交过税后，我们就会看到这一影响，”沃切特说道。

外国购买者在加州、新泽西和纽约等高端市场的购房需求也下降了。海外需求一直来自中国、拉丁美洲和欧洲。“中国购买者收入的减少也影响着美国的门户城市，”沃切特说道，“这些城市的高端市场也受到了税收减免政策的影响。”

当涉及到海外购买者的需求时，“纽约不是在跟波士顿或者华盛顿竞争，而是在跟伦敦、苏黎世或法兰克福竞争，”基斯说道。“这些购买者非常难以捉摸，他们很容易受国家政治局势影响。我们认为他们的需求是非常有弹性的。”

沃切特把这些趋势归因于全球房屋市场的低迷。“中国购买者现在也没有在伦敦或巴黎买房，”她指出。

如果住房市场失控的话，会对整体经济造成很大影响，沃切特说道。“如果美国住房市场严重恶化，经济也会随之下滑。住房市场将不再是经济的一个积极面。刨除一切，它甚至可能产生轻度负面作用，但2019年住房市场不会造成经济衰退，问题是2020年。我们需要研究世界政治和美国政治局势，了解我们的长期经济前景将会是什么样的。”

特朗普政府近期提名马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)担任联邦住房金融局局长，该局监管着政府支持的两家抵押贷款公司——房利美和房地美，这两家公司通过证券化扩大二级房贷市场。（卡拉布里亚目前是副总统迈克·彭斯的首席经济师。）行业观察者也预测他上台后将会出现一些政策变化。

 “卡拉布里亚过去就政府在信贷政策中扮演中心角色有过一些非常极端的看法，他希望政府退居二线，”基斯说道，“鉴于当前房市的形势，我很好奇政府是否会继续出手稳定信贷市场，或者放手后退。在接下来几个月卡拉布里亚的任命听证会上，我们将会看到各方的辩论。”