物权法研究者王凯访谈:2010年的房产政策基调将是稳定市场

中国楼市一直是公众舆论热点。无论是市井杂谈还是在线BBS聊天,再到新华社、中央人民广播电台等大胆抨击地产市场中腐败操作和地方政府严重依赖卖地收入等不良现象的官方媒体,大家都在谈论楼市。

 

日益火爆的楼市将中国的土地主管部门国土资源部(MLR)推上了风口浪尖,并由此拉开了土地招拍挂制度改革的序幕。38日国土资源部发布新规,要求加强房地产用地供应与监管,进一步严格并抬高开发商拿地门槛,同时加大保障性住房用地供应。

 

329,国土资源部召集相关从业人士进行座谈,讨论“国土部39号令”,即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后的评估。“国土部39号令”由国土资源部于20071016日颁布,旨在通过加强土地招拍挂监管以防止房价不理性飙升。国土资源部日前对外公布,将在全国进行土地招拍挂制度改革试点。此外,北京和上海市的国土资源局均着手调整土地招拍挂模式,将充分考察投标者综合评分,而不仅是关注报价。

 

另一方面,投标者多为财力雄厚的国有企业,具有极大融资优势,被视为高地价的幕后推手,目前它们正在努力洗脱这一罪责。318日,中国大型央企管理机构国资委(SASAC)召开新闻发布会,责令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务,仅留下16家主业包括“房地产开发与经营”的央企。

 

近日,沃顿知识在线采访了美国宾夕法尼亚大学法学院访问学者王凯,对有关楼市狂潮的影响以及如何防止中国的房产泡沫硬着陆的问题展开了探讨。

 

以下是整理过的访谈内容。

 

沃顿知识在线:您是如何转向房地产学术研究领域的?

 

王凯:我在夏威夷大学获得法学博士学位。1999毕业后,我进入当时当地最大的律师事务所Carlsmith Ball任职,并做到了合伙人,专注于房地产法律事务。我还拥有哈佛法学院的法学硕士学位。

 

夏威夷是个风景宜人的旅游胜地,当地有很多购物中心和高尔夫球场,因而也产生了最发达的商业地产法律体系,管理土地的划分与使用。

 

有感于中国的惊人发展成就,2008年我回国发展,加入了一家国际法律事务所。

 

沃顿知识在线:有些业内分析人士认为中国房地产市场充满着矛盾。一方面中国经济复苏的基础还很脆弱,还得依靠房地产来支撑;另一方面,房地产市场价格一路飞涨,资产泡沫的风险已然凸显,这让中国政府陷入了“抑扬两难”的尴尬处境。你是否同意这种观点?

 

王凯:我部分同意。我同意这种“矛盾性”观点,中国房地产市场确实是国民经济的一个重要支柱。其次,房地产市场也确实存在泡沫。但我不同意最后的结论,随后我会具体说明。

 

中国房地产业对国民经济贡献重大。数据显示,自上世纪90年代开始,房地产业年平均增长率达到37.8%。房地产投资在固定资产投资中也占了很大比例,约为20%2007-2008年,房地产投资开发增长了20%多。

 

2009年中国GDP增长率为8.7%,其中2%以上直接得益于房地产市场。除此之外,房产还有庞大的相关产业链,从钢铁、水泥、化工等上游产业到室内装潢和家电等下游产业,有60多个行业和部门与房地产有关。

 

有一个指标叫“影响系数”,来衡量房地产对其他产业的带动作用。目前这个数字约为1.7,这意味着在你商品房上每投入100元,就会在其他关联产业上投入170元。从这个角度来说,中国政府很明智地知晓,在金融危机下通过房地产市场来刺激经济增长的手段是很有效的。

 

沃顿知识在线:中国的楼市是否存在泡沫?这要如何界定?

 

王凯:市场肯定有泡沫,但更重要的问题是泡沫是否会破裂。对房地产泡沫有很多界定标准,联合国用房价收入比来衡量泡沫。对住宅而言,一般当房价达到平均年收入的3倍时,即认为市场出现泡沫。在商业地产领域,当销售收入与房产价格相对失衡时即认为存在泡沫。

 

2008年金融危机来袭,中国政府投入了约5800多亿美元救市。庞大的资金投入致使资产价格飞涨,同时宽松的货币政策促使银行信贷增加。部分地方政府大量借贷却不思偿还。如今房价飙升,很多人开始忧心中国会重蹈当年日本泡沫危机覆辙【日本在1989年房价下跌80%】。

 

但我并不肯定泡沫是否会破裂。首先,自1978年以来,中国进行了前所未有的农村向城镇的人口大迁徙,而这些人都需要住房。其次,根据传统文化,大部分中国人将地产看得无比重要。第三,很多独生子女家庭掏空家底要为下一代买套住房。第四,不少中国家庭为将来买房而大量储蓄。因此人们的购房能力和需求都很强劲。

 

此外,中国只有房地产和股市两条个人投资渠道。由于股市变化无常,而楼市却一路飞涨,因此很多人都把钱投在了楼市上。

 

房地产业是中国经济的重要支柱,但同时中国也存在资产泡沫。但我不确定泡沫一定会破裂,这将取决于政府的调控力度和效力。

 

沃顿知识在线:你不赞成刚才所谈论述的哪一点?

 

王凯:我不同意关于中国政府陷入进退两难尴尬处境的看法。我们需要回顾一下历史,邓小平进行的改革就是在“摸着石头过河”,中国政府也很善于利用政策试点等手段改变现状。

 

房地产市场不仅仅只是买方和卖方这么简单的两组玩家。仅买方就分为三类。第一类是要满足居住需求的首套房购买者,这一基本需求对维护社会稳定非常重要。第二类是有一定财力,希望改善居住条件的购房者,这属于改善性住房需求。第三类是投资楼市的外资或高收入群体。政府针对三类购房者采取了不同政策,即鼓励第一类,保护第二类,限制第三类。我认为中国政府当前的政策合理,我对中国政府的监管智慧也非常有信心。

 

沃顿知识在线:作为中国房地产市场上外国投资者的代理律师,你认为他们在哪些方面将会面临挑战?

 

王凯:通常,外国投资者会花大笔钱请律师或顾问帮助他们进入中国市场,但即使像我这样一个在美国律师界学习工作了近20年的中国人,也要面对文化差异的巨大挑战。

 

以透明度为例,中国房地产市场的透明度并不高。最近仲量联行做了一次市场透明度调查,在82个国家和地区里中国排名第49位。那么中国市场主要的弱点有哪些?第一,数据匮乏。房地产交易中价格最为重要,但市场上并没有太多可靠信息,一些信息的可信度都要大打折扣,哪怕是统计部门的官方数据也是如此。

 

第二,法律法规的不一致。我1993年毕业于中国烟台大学的法学院,从那时以后就不断有新法出台。我知道中国在加入WTO之前做出诸多承诺要改善投资环境,但仍有很多问题没有解决。我们可以重点从时间和空间两个层面进行讨论。

 

在时间层面,自上世纪70年代以来,各级各部门针对房地产开发与外商投资分别出台了不同的法规、意见和通知。在空间层面,不同地区的法律制度也不一致。

 

第三,和土地招拍挂制度相关,中国土地市场由政府管理,其买卖关系跟美国大不相同。现在中国转让土地要考察购买者的综合指标,包括交易记录、财务能力和管理经验等,这都给市场定价带来挑战。

 

沃顿知识在线:交易前进行尽职调查有困难吗?

 

王凯:中国对外国律所在国内执业有限制措施,如外国律所不能出具法律意见书等。因此,外国律所必须与中国律所合作开展尽职调查,也就是说客户要雇两个团队,付两份酬劳。

 

在中国,有时连查验产权证明都很成问题。虽然2007年出台的《物权法》要求建立起统一的制度,但情况并没多大改变。在一个案子中,我最终发现卖方对建筑物的底楼没有所有权,最终导致交易失败。

 

沃顿知识在线:在你看来今年中国楼市走势如何?

 

王凯:我认为今年房地产市场不会经历太剧烈的变化。今年的房地产开发投资将会继续增长。原因有多方面。首先,虽然近期银行存款准备金率稍有上调,但国家仍将继续推行适度宽松的货币政策。其次,过去两年间开发商已经投资建楼,而在建项目将继续进行。再次,中国的经济刺激措施大多集中在基础设施建设领域,包括铁路、地铁和保障性住房等,这些方面的投资也会继续推进。

 

统计数据表明,2月份上海住房交易量比1月份环比下降了57%。春节假期也许是一个原因,但另外还是因为开发商捂盘待售,等到时机更好时再推出,从而影响了供应。

 

关于房价:当前数据显示,房价仍在上涨。上海和北京房价均创新高。新房售价比去年同期增长了13%,二手房交易价格增长了约10%。房价将会继续攀升。

 

沃顿知识在线:关于推出物业税来抑制楼市的举措,你对此有何看法?

 

王凯:去年年底楼市正热时,中国政府重新开征前几年免征的房产交易营业税,这表示购买普通住房不满5年转手交易的,销售时要征收营业税。现在一些地方在试征物业税。另一方面,政府针对土地招拍挂制度改革出台了很多新政策,包括限制囤地,鼓励保障性住房建设和租赁等。我认为中国2010年的政策基调是稳定房产市场。

 

沃顿知识在线:近年来频频出现的高价“地王”给开发商带来了很大压力。你认为这一问题能否很快得到解决?

 

王凯:中国房地产市场还不是完全以市场为导向。对中国的房产市场可以有三种定义。对消费者而言就是完全的市场化,但从其他角度则成了半市场化或非市场化。

 

从土地供应的角度来说,土地市场完全属于国有,由政府掌控。目前每个月都会出现新“地王”的现象已经引起中央密切关注。近年来,卖地已成为地方政府主要财政收入,在一些沿海城市,土地出让金收入已占到政府财政收入的30%左右。巨大的利益诱惑更加刺激地方政府高价卖地。此外,很多财大气粗的大型国企,拥有丰富融资资源,也因而成为高地价的推手。

 

自今年年初,中央政府陆续出台了一系列土地招拍挂制度改革新规,包括国土资源部3月份发布的规定,要求保障性住房用地不低于各地住房建设用地供应总量的70%。此外,78家央企结束手头项目后必须退出房地产业务。土地招投标门槛也进一步严格和提高。我希望这些举措能够有效地抑制房地产热潮。

 

沃顿知识在线:你认为在更长时期内,中国政府是否欢迎外国投资者来华购置土地或投资房产?

 

王凯:中国如今已今非昔比。过去中国主要依赖外资带动国内市场发展,如今她已成为世界第三大经济体,有迹象表明,现在中国对待外资更为谨慎,并将有所限制。

 

2006年起房地产投资领域开始引起监管者重视,之前则可以在中国楼市内直接交易。2006年六部委联合发布所谓“外资限炒令”的171号文件,要求外商必须设立法人实体才能从事房地产投资业务,但个人仍可按规定购买自住房。2007年中国出台了《外商投资产业指导目录》,将外商投资项目分为四大类。例如,外商投资高档别墅就要面临更加严格的监管,审批程序也会比较久。

 

沃顿知识在线:让我们换个角度,中国人投资美国房市最大的困难是什么?是寻找合作伙伴还是尽职调查报告?

王凯:如今中国投资者甚众。最近我见过一个50人组成的中国炒房团,他们筹集了20亿美元投资美国房市。这有点像80年代日本的疯狂采购团。但现在的中国不一样,中国人正逐渐学得更加精明,更有远见。

 

上世纪80年代,大批日本人涌入美国直接投资和购买资产、公路和设备,引发了很多美国人的反感情绪。而中国人就很聪明,他们与黑石(Blackstone)或摩根士丹利(Morgan Stanley)等机构合作,去收购较大的公司。美国人不会感到中国人掌控了他们的资产,因为他们只是股东。中国投资者获得的好处是可以从合伙人那里学习。你不必自己去找合伙人,或是担心文化差异和尽职调查。

但中国投资者还是要注意一些教训。一个中国开发商在澳洲买了一处高档物业,但却经营不当,因为他们不愿再追加投资改善服务,所以他们在当地市场上的声誉很差。因此中国投资者还需要更多的指导。

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"物权法研究者王凯访谈:2010年的房产政策基调将是稳定市场." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [14 四月, 2010]. Web. [01 November, 2014] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/2379/>

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物权法研究者王凯访谈:2010年的房产政策基调将是稳定市场. China Knowledge@Wharton (2010, 四月 14). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/2379/

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"物权法研究者王凯访谈:2010年的房产政策基调将是稳定市场" China Knowledge@Wharton, [四月 14, 2010].
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