新规则能否防范信用灾难的复发呢？
国会和很多联邦机构都在考虑大规模修正监管政策，其中包括：填补监管漏洞，要求投资银行保有更多现金，将住房抵押贷款证券标准化以便更容易设定其价值，迫使创造这类证券的机构在它们销售给他人的证券走坏时承担损失。
但是，沃顿商学院和其他机构的专家警告说，要想找到长期解决方案，首先要对出现的问题有个清晰的全面判断，随着令人厌恶的意外渐渐退去，焦点问题自会水落石出。
这场危机的爆发缘于三种状况的罕见同时出现：利率不断提升，住房价格渐次下跌，而美国人的收入水平停滞不前。然而，其中任何一个情况的出现都并不是意外。利率只是从2003年的超低水平，到2006年的正常水平的回归而已；住房价格不过是在显然不可能持续下去的多年上涨以后的停滞，并不是因为房主收入水平的滞涨。
“这些变化只是各种经济状况向更正常状态的回归。”沃顿商学院金融学教授理查德·贺林（Richard J. Herring）说。正是向正常经济秩序的回归引发了这场灾难，而这场灾难则“彰显”了近年来风险不断累积的住房抵押借贷领域所发生的巨大转变。
过去几十年来，大部分住房抵押贷款都得到了联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）和政府授权的联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae，简称“房利美”）、联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac，简称“房地美”）的支持，房利美和房地美将住房抵押贷款打包成高级别的证券，之后，以债券的形式将其销售给投资者，而投资者将就此分享房主清偿本金和给付利息的权利。
但是，2002年到2006年期间，市场状况发生了变化，沃顿商学院房地产教授苏珊·瓦赫特（Susan M. Wachter）说。在此期间，那些没有得到房利美、房地美和联邦住房管理局支持的住房抵押贷款发放机构所发放的抵押贷款比例逐渐增加，这些贷款并不符合投资级别贷款和证券所要求的法律条件。同时，华尔街“夺人之美”，成了将住房抵押贷款打包成可在市场交易的证券的主角。
“这是一种私有资产证券化后的证券，这种证券在15年或者20年前是不存在的。”苏珊·瓦赫特说。全新的证券化系统建立的基础，是房地美于20世纪90年代中期开发的自动核贷技术（Automated Underwriting Technique）。实际上，这是一个计算机化的方法，用以决定为一位贷款申请人提供贷款的风险是否是可接受的，而判断其风险的依据，是情况相似的贷款申请人过去的还贷记录。
借贷的标准很重要
长期以来，房地美、房利美和联邦住房管理局一直在基于联邦核贷标准运作，这些标准通过确定借贷人是否有按月偿付贷款的能力，而将贷款的风险降低到最低限度，同时要求借贷人的首付款比例达到20%。即使陷入财务上的麻烦，自己的金钱与其住房“捆绑在一起”的房主也不太可能违约和中止偿付贷款。首付款可以确保房主或者丧失赎取权的出借人通过将住房卖出的方式清偿贷款。
但是，其后的新出借人并没有从法律上严格执行核贷标准，它们进入了一场为借贷人竞相提供更具吸引力的贷款的竞赛。“通过与出借人同行的竞争，通过削弱同业者的势力，它们展开了抢占市场份额的竞争。”苏珊·瓦赫特说。“你可以以利率变动的方式来打击对方，也可以通过变化贷款标准的方式来削弱对方的势力。”
出借人会向那些因为信用记录欠佳或者收入水平较低而没有资格获得普通的优等贷款（Prime Loan）的人提供次级贷款。为了帮助借贷人取得贷款资格，出借人会为他们提供很低的“诱惑利率”（Teaser Rate）（“诱惑利率”是指在可调整利率的抵押贷款中，用一种很低的起始利率来诱惑借款人，在一定还款期之后，贷款利率逐渐调整并上升至市场水平。——译者注），有时候，利率水平只有3%到4%，所以，借贷人每月的还款数额很少。
经过一年、两年或者三年以后，贷款人的每月还款额会通过加上某一百分比（有时候增加5%，也可能会更高。）而重新计算，从而使贷款利率上升到市场水平。如果市场利率水平上升，那么，几年以后，贷款利率的水平可能会从4%大幅上升到8%，甚至可能会更高。因此，贷款人每月的还款额会比最初的数额增加一倍以上。
苏珊·瓦赫特说，2006年，核贷标准降低到了底线。很多贷款人根本就不需要交付首付款，出借人也不再需要借贷人的收入证明文件，而且出借人为他们提供了非常低的“诱惑利率”。有些“可选择”的贷款方式实际上允许借贷人任意决定每月还款额，将未偿付部分加入到本金中，或者将其当作债务保留。这一过程称之为“负摊还借款”（Negative Amortization）（“负摊还借款”是指贷款本金的增长量使定期偿债的钱不够偿付到期的利息，通常是由于一笔可调整利率的贷款贷出后利率又增加所致。——译者注），这种借贷方式会让借贷人的欠款随着时间的推移变得越来越多。而在标准抵押贷款中，借贷人的债务则会逐渐减少。
信手拈来的“滚滚财源”，给借贷者大手大脚地花钱提供了前提，并推高了住房价格，很低的“诱惑利率”，加之不需要提供收入证明便能取得贷款资格，造成他们中的很多人对贷款趋之若鹜。
2004年，美国大部分地区的住房价格上涨了20%以上，而在加利福尼亚州、佛罗里达州以及其他热点地区，住房的价格更是飙升了25%以上。2005年，大约22%的新住房抵押贷款为次级贷款，而2003年，这一比例还只有8%。2006年第二季度，住房价格达到顶峰。
沃顿商学院房地产教授托德·西奈（Todd Sinai）说，过去十年来，住房价格上涨大约三分之二的原因可以归结为低利率。“另外三分之一似乎可以归结为我们所说的‘势头’，看看过去的变化，人们往往会说：‘嘿，房价已经涨上来了，以后还会上涨的。’”他说。
换句话说，房价的上涨是个泡沫。
苏珊·瓦赫特说，“借贷标准的戏剧性降低，尤其是2006年的变化，是住房价格上涨到难以为继高位的元凶。”她谈到。“正是2006年，业界企业遭受到了最为沉重的压力。”她评论说。“借贷标准的戏剧性降低，同时也是延续到现在的抵押品赎回权大量丧失的渊薮。”
对那些深谙抵押贷款状况和住房市场态势的人来说，虽然不断增加的风险是显而易见的事情，不过出借人并没有停止贷款，因为它们可以预先从中赚取可观的费用。它们并不特别担心房主以后是否会违约，苏珊·瓦赫特说，因为他们的贷款已经转化成了证券，从而，将其中的风险转嫁给了投资者。
追求投资收益百分比
投资住房抵押贷款担保证券，比美国国库券一类的安全投资能获得更高的投资收益，投资者对这种证券永不餍足的胃口，使所有这一切愈演愈烈。联邦储备委员会通过降低利率的措施（2003年6月，联邦基金利率曾一度降低到只有1%的低位。），帮助美国经济从互联网泡沫破裂的打击中回复过来。
“在利率非常低的2002年、2003年和2004年，人们对投资的回报如饥似渴。”沃顿商学院金融学教授杰里米·西格尔（Jeremy Siegel）谈到。“他们说：‘我可不想只有1%或者2%的回报率，我想赚得更多。’他们认为：‘噢，这是一种以房地产做抵押的证券，以住房做抵押的证券，而房地产永远也不会贬值的。’”
“所以，人们当时建造了这样一台机器——一台制造了数量如此惊人的（住房抵押贷款担保）垃圾的机器，而这些垃圾则被再度包装为高质量的证券。”沃顿商学院金融学教授马歇尔·布卢姆（Marshall E. Blume）说。“一旦到达某种程度，它们一定会‘爆炸’的……就像‘庞氏骗局’（Ponzi Scheme）（庞氏骗局是一种投资欺诈形式，它以极高的回报率来骗取投资者加入。投资者的回报并非来自真实的商业业务，而是来自新加入的投资者投入的资金。一旦新加入的投资者减少或停止，庞氏骗局就会崩溃。庞氏骗局得名于查尔斯·庞兹（Charles Ponzi），他1903年从意大利移民到美国后，一直从事此类的投资欺诈。——译者注）一样。”
理查德·贺林说，创造了住房抵押证券的华尔街金融机构面临着这样一个问题：很多有足够的资金持有这类证券的大型机构投资者，会受到法律或者公司内部有关投资级别规定的制约，而这类次级抵押贷款证券与信用级别为AAA级的投资产品比较起来，风险显然太高了。
“对投资级别证券的需求，远远超过了发行人发行的投资级别证券的数量，”他说，“所以，金融工程师们便开始进行创新尝试，以期将投资级别不同的证券整合起来，他们采用的方法就是将这种优先抵押贷款证券池与其他种类的证券混合起来。”
虽然将很多住房抵押贷款证券“打包”以后，作为一个整体的信用级别可能会低于AAA级别，不过，这一整体的风险可以被浓缩在信用级别很低的部分，也就是信用级别很低的“分级”（Tranche）（也称为“分券”、“分档”）部分，如果这一房主群体中的某些房主不再偿付贷款，那么，这部分就会是投资者最先损失的部分。而打包证券的其他部分则拥有优先获得借贷者偿付的资金的权利，从而，这部分证券的风险就被大大降低了，并可因此而获得AAA<SPAN style="FONT-SIZE: 10pt; mso-ascii-font-family:
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